長期修繕計画

　建物の劣化と費用の関係は下図のような関係となります。
＜図が入る＞
マンションの建物の特徴については
　①物は必ず劣化し、時代遅れとなる。
　②だれでも急な費用は払えない。
　③計画的に行うのが良い方法。
　④図のような経過に備えて具体的な修繕計画と積立金計画を立てるのが長期修繕計画である。
　⑤長期修繕計画を立てるには専門家の参加が必要。
などがあげられます。

専門家に掛る費用について
＜図（箱）が入る＞

  長期計画はなぜ必要か？

　建物は経年により劣化し、それに対処するためには適宣適切な修繕工事などが必要となります。
共用部分の修繕工事は多額の費用を要し、この費用を工事の際に一度に徴収しようとすると、区
分所有者に大きな負担を強いることになり、場合によっては工事を行う合意が得られず、必要な
修繕工事ができなくなります。これにより劣化が進み、さらに多額の修繕費用が掛ることになります。
　このため、マンションでは中長期的な展望をもって建物の維持管理、運営を考える必要があります。
多数の区分所有者で構成されるマンションでは、建物の維持管理の方向性を決めておかなければ
上手な管理、運営ができません。
　これらを進めていく上で、建物の修繕についての「情報の共有」と「資金計画」が不可欠です。
これらを定めたものが「長期修繕計画」であり、長期修繕計画の作成と見直しは、管理組合の重
要な業務の一つです。戸あたりの月額修繕積立金はこれらに基づき定められます。

  長期修繕計画の作成と見直し

　マンション内に理事会とは別に専門委員会を設立し、これに専門家（委託）を交えてスタートします。
建物を知るところから始めます。
　・建物の図面、修繕履歴、点検記録、居住者からのアンケート、専門家による建物診断を行います。
　・区分所有者に調査、診断した結果を広報や説明会で報告し、修繕への理解を深めていきます。
　・修繕項目の確認をし、建物のすべての部位について、どのような修繕項目が考えられるか列挙します。
　・専有部分でも共用部分と一体として管理した方が良い部分はこれらも対象にします。
　・修繕方針を設定します。
　・診断を踏まえてどのような修繕が必要なのか考えます。
　・仕様、広報、費用などを想定しながら修繕の時期を決めます。
　・管理組合の意向も盛り込み、将来のマンションのイメージを検討します。
　・修繕する年度の設定（修繕周期）が、劣化の過度、耐用年数、修繕仕様を、設備機器については
　　部品調達可能期間を考慮して設定します。

項目別に概算数量を拾い出し、工事単価を掛け合わせて概算工事費を算出します。
数量の設定や単価の設定は素人だけでは難しいので専門家がすることになります。
「概算法」では数量積算は行わず、標準戸あたり単価に係数を掛けて算出します。

次に資金計画を検討します。

修繕積立金会計の条件を設定し、借入金、繰入金、予備費の有無の確認します。
　・概算工事費と年度ごとの修繕積立金会計の収支を表やグラフで表示します。
現状の修繕積立金と比較して今後の資金計画を立てます。

  機械式駐車場使用料の余剰金を管理費に廻していませんか？

　機械式駐車場は各月、確認の維持修繕費の以外に全部を更新しなければならない時期が参ります。
機械式駐車場のある場合はこれも長期修繕計画に盛り込む必要があります。
現状の資金計画で不足する場合は、修繕工事の設定時期を変えたり、修繕積立金の引き上げをし
たり、一時金徴収または借入を検討する必要があります。

　全体の計画ができたら、戸あたりの平均額をもとに各住戸に按分した修繕積立金月額を計算します。
修繕計画や修繕積立金の引き上げなどは。理事会や委員会だけで決めることのないよう、説明会などを開いて
案などをしめし、周知徹底と意見収集を行っておきます。
説明会には正しい認識を持ってもらうために専門家と同席します。
取りまとめた長期修繕計画は総会で承認を受けます。
長期修繕計画の策定と変更、修繕積立金の額の変更は総会普通決議事項です。

 

お問合わせはこちらから ⇒