診断について

   建物診断 

    建物診断とは？

　建物各部の現状の劣化・損傷度、不具合、問題点等を正確に把握し、各部の耐久性、耐用性を明らかに
　したもので、今後の修繕計画及び修繕設計の基礎資料となるものです。

１.診断対象

　１　躯体　　・コンクリート部（柱、梁、壁、スラブ等）
　２　仕上　　・屋根、壁、床、天上の仕上げ、手褶、サッシュ、付属物等
　３　設備　　・給水、排水、ガス、換気、冷暖房、電気、通信、情報、消防等
　４　外構　　・舗装、擁壁、囲障、構築物、付属物等、植栽、駐車場等屋外環境

※　構造耐震診断は別となります。

２.診断手順

　１予備調査・問題点、修繕状況等概略ヒアリング
　　・竣工図書、修繕記録、管理記録等整備状況確認
　　・現地調査
　２一次診断・竣工図書、修繕記録精査、詳細ヒアリング
　　・不具合等居住者アンケート調査
　　・現地調査（目視主体、個別ヒアリング）、写真等記録
　３二次診断・詳細調査（一次診断の結果により行います）
　　・コンクリート強度試験、配管内部劣化調査等
　４診断結果・問題点の原因究明と基本的対策法の提案
　　・診断項目別改修基本計画の作成
　　・改良、改善策の提案
※アンケート調査では単に不具合だけでなく、区分所有者や居住者の実態、住意識、希望等調査を行い、
　マンション居住や管理の長期的展望を探り、改修基本計画の参考とする場合もあります。

 
   診断のポイント 

　１不具合や問題点が単なる経年劣化によるものか、当初建設時、あるいは前回
　　改修時の不備（設計、施工）によるものか？
　２改良・改善が必要、望ましいのはどこか、何年か？
　３改良に対処するべき事項と基本的対応法（事故防止）
　４大規模修繕としてまとめて行うべき事項、内容、時期。

  修繕設計

    改修とは？

　・建物診断により修繕すべきとされたものについて、どんな材料と工法でどのように修繕すべきか
　　を明らかにしたもので、それに基づき工事費の見積りができ、かつ、適切な工事施工が行えるものです。
　・成果品は設計図書であり「工事仕様書」と「設計図」（変更・新設部分、改修要領、改修詳細等について）。
※広義には以下の一連のものをひとくくりにして修繕設計ということもあります。
　１調査診断
　２改修設計（狭義の設計）
　３仕様
　４工事費見積（概算）

１.設計手順

　１工期、工程、仮設計画の検討
　２材料、工法の詳細検討
　３積算項目、指定数量の設定
　４設計図書の作成（A.工事概要、B.総則、C.工事仕様、D.改修設計
 図、E.概存現設計図）
※マンション改修工事の標準仕様書として「JIA集合住宅改修工事実践仕様書・同開設」（日本建築家協力監修、
　テツアドー出版発行）があります。

 
     改修設計のポイント

　１耐久性、耐用性の目標、長期修繕計画との関連
　２必要性能、予算との関連でグレード、性能をどの程度とするか？
　３改修部分と非改修部分とのバランス、全体でのバランス、工事の優先順位も
　４エネルギー、資源、廃棄物、環境への配慮
　５居住者及び作業員の健康への配慮
　６工事中の生活保証（不便、不快、迷惑等）への配慮
　７概存欠陥には抜本的対策
　８工事の性能保証との内容と期間

  診断等業務の進め方　電気設備

１、引込み設備

　電力会社から電力の供給を受けるために構内に引込口配線を設備します。架空引込みと地中引込みがあり、
　高圧引込み設備となっています。

２、受変電設備

　電力会社との契約電力が５０KW以上の場合には受変電設備が必要になります。一般的にはキュービルクル
　型で屋内型と屋外型があります。また消火栓ポンプ等の非常電源として、非常電源専用受電設備(消防法)
　となっている場合もあります。

３、幹線動力設備

　受変電設備配電盤から各分電盤、制御盤までの設備、引込み開閉器盤から住宅内の各分電盤までを幹線設
　備と言います。幹線設備は、その容量の大きさも診断の対象となります。給水設備等の動力制御盤以降の設
　備を動力設備と言います。

４、電灯コンセント設備

　エントラスホールから階段室、共用廊下等の共用部照明設備およびコンセント設備が対象になります。
　外灯および開放廊下照明は共用電灯分電盤で自動点滅となっているのが一般的です。

５、電話設備

　引込み設備および本配線盤（MDF）から中継端子盤（IDF）を経由して電話口までの配線設備です。
　以前は配線不足が多くありましたが、ISDNの導入で１回路で３回線の局線が可能となり余裕ができまし
　た。尚、配線ケーブルは NTT所有の場合もあります。

６、インターホン設備

　ドアホーン形式のものから集合玄関機のある集合システム型のものまであります。最近は共用玄関のオー
　トロックとセキリティーシステムを持っている集合システム型が多くなります。ドアーホン形式から集合
　システム型に改修するには配線が広範囲となりますが防犯対策を重視する共同住宅では
　大規模修繕と合わせ施工されています。

７、テレビ供聴設備

　屋内にアンテナを設け、ブスター、分配器を経由してテレビ受口（直列ユニット）までの設備。
　アンテナはVHF、UHFに最近はBSアンテナが設備されるのが一般的となっており、BS共聴がない設
　備ケーブルから全ての機器を取り替えなければならず大きな改修工事となります。

８、自動火災報知設備

　消防法に定められた設備で、受信機、発信器、ベル、表示灯、熱の発生や煙の発生を感知する各種の感知器
　からなります。セキュリティーインターホンと兼用とした共同宅用自動火報設備・住戸用自火報などもあります。

９、防排煙設備

　消防法および建築基準法に定められた設備で、煙感知器と連動して防火戸あるいは防火シャッターを自動
　閉鎖する設備です。

１０、非常警報設備

　消防法に定められた設備で、手動の火災報知設備です。

１１、非常照明設備

　建築基準法に定められた設備で、予備電源（蓄電池）を持った照明設備で共同住宅の場合は廊下、階段、
　共用玄関、等（採光上有効に外気に開放された部分は免除）に設けます。

１２、誘導灯設備

　消防法に定められた設備で、予備電源（蓄電池）をもった誘電灯です。
　主な種類は避難口誘導灯の三種類があります。

１３、避雷針設備

　消防法および建築基準法に定められた設備で、高さが２０m以上の建築物に設けます。
　電撃から建築物を守る設備で、落雷を受ける突針、楝上導線、雷電流を大地に流すための引下げ導線、接
　地銅版（設置埋設物）からなります。

  診断等業務の進め方　　　給排水設備 

1.給排水設備等の計画修繕（大規模改修）業務

　１、修繕計画の対象とする修繕項目
　　※給水官の修繕
　　※雑排水管の修繕
　　※貯水槽及び揚水ポンプの修繕
　２、給排水設備の材料の変遷
　３、給排水設備の修繕の周期
　　※マンション総プロによる耐用年数
　４、給水官における最近の修繕工法
　　※給水官ライニング工法
　　※ステンレス加工官工法
　５、排水官における新更生工法
　　※排水官ライニング工法

2.給排水設備等の診断等業務

　１、診断等業務の流れ
　　※図面調査・履歴調査・アンケート調査
　　※目視調査・詳細調査
　２、設備配管の典型的劣化と評価
　３、非破壊検査の概要
　４、排水官の掃除の概要


＜参考資料＞
　※マンションの修繕積立金算出マニュアル（２００１年追補版）
　　平成１３年９月　財団法人マンション管理センター
　※計画修繕工事の進め方（改訂版）　
　　平成１１年７月１日　財団法人マンション管理センター
　※設備配管の診断とお改修読本
　　平成９年１０月２４日　日本建築設備診断機構編　オーム社

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